fbpx
Vytlačiť túto stránku
streda, 29 august 2018 22:30

Ako sa banky pozerajú na príjmy voči výdavkom ?

Napísal(a)
Ohodnotiť túto položku
(0 hlasov)

Dokonca aj v správach bola táto informácia skreslená. A preto Vám dnes prezradím, ako banky hodnotia príjmy voči výdavkom, na základe nariadenia Národnej Banky Slovenska (NBS):

pozriem sa na tieto otázky:

  • dostanem v banke toľko peňazí, koľko chcem?
  • budem si môcť dovoliť svoj vysnívaný byt / dom?
  • musím dnešné pôžičky vyplatiť skôr ako budem riešiť ďalšiu?

Tieto otázky Vám zodpoviem v článku a ukážem Vám cestu ako si to vypočítate aj sami.

Ak Vás toto zaujíma čítajte ďalej...

Prečo to vôbec vzniklo?

Úrokové sadzby na hypotékach:

Postupom času sa úroky znižovali až na svoje aktuálne minimá, dnes 08/2018 sme sa dostali na najnižšsí úrok 1,00% (0,69% po splnení podmienok)

vývoj úrokových sadzieb hypotekárnych úverovZdroj dát: nbs.sk, graf zobrazuje priemerné výšky úrokovej sadzby pre úvery na bývanie poskytnuté domácnostiam.

Objem poskytnutých úverov:

Pokles úrokov na hypotékach a pôžičkách na bývanie malo za následok, že ľudia si začali viac požičiavať.

objem poskytnutých úverov na bývanie

Zdroj dát: nbs.sk, graf zobrazuje Úvery na bývanie v tisícoch EUR, v objeme sú započítané(1): hypotekárne úvery(2), iné úvery na nehnuteľnosti, úvery stavebného sporenia(3). V grafe sú uvedené iba účelové úvery zabezpečené nehnuteľnosťou.

1.Celkový objem úverov na bývanie je súčtom objemu hypotekárnych úverov, iných úverov na nehnuteľnosti a úverov stavebného sporenia.

2.Objemy hypotekárnych úverov v tomto členení sú odlišné ako objemy uvádzané pri nesplatených istinách z hypotekárnych úverov získané od hypotekárnych správcov. Dôvodom je, že v tejto tabuľke sú uvedené objemy hypotekárnych úverov poskytnutých obyvateľstvu, nie celkových hypotekárnych úverov. Rozdiel vzniká aj tým, že v hlásení od hypotekárneho správcu sú uvedené len tie hypotekárne úvery, u ktorých už došlo k zápisu záložného práva katastrálnym úradom, zatiaľ čo v tejto tabuľke je uvedený celkový objem nesplatených istín hypotekárnych úverov bez ohľadu na to, či už došlo k zápisu práva na katastrálnom úrade.

3.Údaje zahŕňajú stavebné úvery a medziúvery.  

 

Regulácia Národnej banky Slovenska:

 

Objem poskytnutých úverov na bývanie sa dostáva na "nebezpečnú hranicu" a preto Národná banka Slovenska (NBS) musela zareagovať.

 

A reakcia bola v podobe regulácie, ktorá obmedzuje poskytnutie hypoték / úverov na bývanie:

LTV do 80%

  • skratka LTV znamená Loan To Value , teda výška hypotéky voči hodnote bytu/domu podľa znaleckého posudku
  • ak je znalecký posudok 100 000€, banka dá hypotéku 80 000€
  • aj dnes je stále možné sa dostať na 90%100% hypotéky, banky však majú limity stanovené 1/4 ročne ktoré musia spĺňať
    • LTV 90%-100% = maximálne 10%, tzn. zo 100 hypoték poskytnutých môže byť len 10 nad 90% 
    • LTV 80%-90%   = maximálne 40%, tzn. zo 100 hypoték poskytnutých môže byť len 40 nad 80% 

 

Zavedenie finančnej rezervy

  • rezerva sa postupne zvyšovala z 10%
  • od 01/2018 bola rezeva vo výške 15%
  • a aktuálne od 07/2018 sa zastavila na 20%

 

Stres test

  • týmto krokom sa NBS snaží počitať s prípadným nárastom úroku
  • ak sa pôžička bude splácať dlhšie ako 8 rokov počíta sa s navýšením o 2% (max do výšky 6%)
    • ak je hypotéka 40 000€ na 30rokov s úrokom 1,50% splátka vychádza 138,05€, do prepočtu pôjde splátka pri úroku 3,50% teda 179,62€
  • ak ide o hypotéku so Štátnym Príspevkom pre Mladých  (ŠPM) stres test sa pripočíta k úroku bez zvýhodnenia. Ak je úrok so ŠPM 0,05% plný úrok je 3,05% a stres test bude počítaný pri úroku 5,05%
  • pri fixácii nad 10rokov  počíta sa stres test/ navýšenie úroku o 1%
  • pri úveroch s fixnou úrokovou sadzbou počas celej doby splácania sa stres test neuplatňuje

 

Priemerný príjem

  • príjem je v čistom za posledných 6 mesiacov
    • ak zamestnanie trvá 4 mesiace je to (0+0+600+600+600+600 = 400€ priemerný príjem)
    • počita sa len aktuálny zamestnávateľ, do priemeru nevstupuje príjem od predchádzajúceho zamestnávateľa  
    • u živnostníka sa vychádza zo vzorca (základ dane - daň)/12 = čístý mesačný príjem
    • u jedno osobovej s.r.o. prípadne manželov vlastniacich s.r.o. je možné vychádzať z výpočtu: 10% z obratu/12

 

Tieto opatrenia sú minimálne odporúčané, ktoré majú banky sledovať. Nevzťahujú sa na refinančné pôžičky / hypotéky, ktorými sa splácajú iné úvery na bývanie.

 

Ako sa to počíta?

1. Od príjmov sa odpočíta životné minimum.

Životné minimum(1.7.2018-30.6.2019):

  • hlavný žiadateľ = 205,07€
  • spolu žiadateľ   = 143,06€ (manžel/ka, druh/ka, ručiteľ)
  • dieťa                =   93,61€
  • ak máme manželov a 2 deti a príjmy sú 600€ a 400€, tak potom:
    • príjmy 1 000€
    • životné minimum 205,07€ + 143,06€ + 93,61€ + 93,61€ = 535,35€
    • ROZDIEL je 1 000€ - 535,35€ = 464,65€

2.Od zostatku sa odpočíta rezerva.

  • aktuálne 20%
    • rezerva 20% zo 464,65€ = 92,93€
    • OSTANE 1 000€(príjem) - 535,35€(živ.minimum) - 92,93€(rezerva) = 371,72€
  • pre splátky ostáva suma 371,72€

3.Spočitajú sa všetky splátky spolu

  • splátky sa počítajú so stres testom opísaným vyššie
  • ak chcem hypotéku 50 000€ na 30 rokov a dnes mi dávajú úrok 1,50% budem mať splátku 172,56€, či hypotéku dostanem potrebujem pripočítať stres test teda na úroku 3,50% a splátka je 224,52€
  • z 2 kroku vidím sumu 371,72€ a splátky mi vyšli 224,52€ = 147,20€ ja rozdiel
  • NBS hovorí o tom že rozdiel výšky splátok a "suma z príjmov" musí byť aspoň 1€

 

  • ak by som mal z minulosti pôžičku so splatkou 140€ tak by to bolo 140€ + 224,52€(nová hypotéka) = 364,52€
    • pôžička je do 8 rokov, takže stres test nepripočítam
  • 371,72€ - 364,52€ = 7,20€ - ešte stále je to v banke priechodné

Pre vizuálne typy:

  • ja mám v exeli túto kalkuláciu uloženú, aby bola po ruke
  • príklad: manželia, 2deti, pôvodná pôžička 140€ splátka, nová hypotéka 50 000€ na 30 rokov, úrok 1,50%

vypocet

Na záver:

Verím, že sa mi podarilo Vám trochu objasniť túto problematiku, ak by sa Vám to stále zdalo komplikované / nezrozumiteľné neváhajte sa obrátiť na profesionála, ktorý Vám pomôže takýto prepočet urobiť šitý Vám na mieru

Hypotéka je závažný krok a preto by mal byť premyslený. Je jednoduché sa zadĺžiť na 30rokov, vždy je však potrebné a zodpovedné pozrieť sa na tento životný krok komplexne a prihliadnúť aj na svoj aktuálny životný štandard a výdavky. Finančná analýza je veľmi dôležitý krok, ktorý Vám v tomto vie pomôcť.

Ak sa Vám môj článok páčil lajkujte ho, zdieľajte a zanechajte mi komentár. Ak by som Vám, mohol byť v niečom nápomocný, neváhajte ma kontaktovať, rád Vám o tejto problematike poviem viac. Môžete využiť aj email Táto e-mailová adresa je chránená pred spamovacími robotmi. Na jej zobrazenie potrebujete mať nainštalovaný JavaScript. alebo mi zavolajte 0901 920 636.

Prečítané 1854 krát Naposledy zmenené štvrtok, 25 október 2018 22:49
Tibor Csunyocska

som finančný sprostredkovateľ a tvorca profesionálnych web stránok.

Pomáham ľudom zorientovať sa vo svete financií a radím im ako nájsť správnu cestu k finančnej slobode. Svoje 12 ročné skúsenosti som získal praxou vo VUB banke kde som posledných 9 pôsobil na rôznych pozíciách a posledné 2 roky sa venujem finančnému sprostredkovaniu v spoločnosti Fincentrum, o kvalite mojej práce hovorí viac ako 180 spokojných klientov.

Pre viac informácií píšte: csunyocska@finfun.sk alebo volajte 0901 920 636.

www.csunyocska.sk